齐齐哈尔二手房交易预计因政策带动将稳中有降

时间:2010-03-14 09:06来源:东北网作者:彩宣

 2009年,齐齐哈尔市二手房交易大幅增长,全年达到14087户,同比2008年的4959户的交易量增长184%。在2009年12月9日国务院常务会议上,提出将个人住房转让营业税征免时限由2年重新恢复到5年,该项税费的调整将对齐齐哈尔市2009年高速增长的二手房市场有一定的冲击,预计2010年二手房交易将出现稳中有降的趋势,二手房的暂缓转让,也将阻碍新建商品房的销量,封闭房价快速上涨的投机和投资通路,齐齐哈尔市二手房交易将重新回到合理的以居住需求为主的房产属性,这利于房地产市场发展逐步回归理性。 

 记者从市产权处了解到,探究二手房交易量的快速增长的原因,离不开近两年持续攀升的新建商品房销售火爆,部分消费者改善型购房,买新房卖旧房的趋势带动了二手房交易市场日益活跃。一部分人凭借着楼房地段优、总价相对低的优势吸引买者关注,刺激购买者的购买欲望逐步增强。二手房交易量的快速增长还有一个重要因素,就是房产投资需求,对于多年的经济向好发展,人均收入增长快、个人资产累计程度增高等特点,人们具有较强的投资意愿和理财需求,一旦市场出现某种商品的价格持续上涨,如房地产、股票,即容易产生“羊群效应”,追涨价格,获取投资回报。有投资的市场就会有投机的出现,2005年,住宅业呈现了一定程度的过热局面,为有效抑制房地产投机趋势、投资性购房需求,避免市场规律失灵而出现房价越高需求越大的情况,2006年6月1日国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,《通知》调整了税收政策,要求个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这一税收政策出台以后,国内主要大中城市房价应声下跌,深圳市甚至出现了整栋楼集体断供的现象,社会不稳定因素凸显,随后,2008年末,国家又调整该项税收政策,将5年的期限调整为2年内转手交易征收全额营业税,房价又出现大幅的上涨,投机和投资性购房需求在经过前期调控的抑制下,因税费的调整而大幅反弹。 

 到2009年末,我市住宅商品房均价由调整前的每平米2800元,逐月上涨至每平米4200元,水涨船高,新建商品房的快速增长,也带动二手房均价的高涨,截止2009年末,市区内5年以内的待售二手房基本上都在每平米3000元以上,某些特殊地段房价甚至接近新房。众所周知房价的大起大落,将会造成房产市场发展的畸形,而且这也必将会影响城市经济的发展。 

 新婚夫妇 县(市)区居民老年人拉升鹤城二手房价 

 买卖一词人们众所周之,而作为商品而言,商家讲究的是利润和收益,而在众多的商品之中,如今的二手房生意唱起了主角,受到人们的极度关注。根据百姓的经济条件和生活质量的提高,小房换大房,旧环境换新环境等诸多元素催生了二手房炙手可热的状态。 

 昨日,安家房产中介老板告诉记者,现今的中介公司受理的业务事项非常多,房屋买卖是问及最多的事项,卖出的二手房在10年间也有大概六七百套。购买二手房的人群大多都是想改善环境,将自己的小房子换成大房子,而二手房的优势在于价位低、质量有保障、有选择性,因为价位合适,能承担得起房子的总价,再者就是经过一段时间的使用,房子有很多的弊端一眼就可以看得见,小区的环境也已经成熟,有选择性的购买自己想要的平米数和装修风格,所以二手房越来越被人们所认可和看中。 

 1998年的二手房价格在1000元/平方米左右,2002年时房价有所上涨,一般在1500元/平方米左右,期间几年二手房的价格并没有多大的涨幅和变动,到了2009年,房子的价格达到了3000元/平方米,顶楼的价格也要达到2500元/平方米左右,2000年初,人们选择房子的平米数在100多平方米,2005年到2007年左右购房的人群喜欢买到八九十平方米的房子,到了现在,五六十平方米的房子却非常受欢迎。 

 如今购买二手房的人群年龄在二三十岁之间,选择新房结婚的年轻人占50%左右,随着房价近两年的大幅度提高,一套新房买下来,装修的费用可能就会给二人造成经济压力,所以,就算是选择二手房也会在市中心和一些好地点购买,装修满意,稍加修改就可以,房子的价格需在3000元/平方米。还有近20%从外县来市里工作或打工的人群,无论是年轻人还是中年人都希望能一次性的购买到合心的房子,选择离单位近些繁华的好地点购买二手房。还有10%左右的人群是老年人,因为年岁大了,对原住房的楼层不满意,选择楼层较底的二手房。房子是人们所需求的商品,二手房则会省去很多后顾之忧。本报记者沈佳薇 

 鹤城二手房价将理性回归 

 我市节节攀升的新房价格,带动了二手房市场的火爆,二手房价格也是一路飙升。这样的房价趋势究竟还能持续多久,市社会科学院经济研究所副研究员张志臣为鹤城百姓进行了详细解析。 

 国家遏制房价飙升已经开始 

 2008年至2009年间,中国一些二线城市的房地产价格迅猛攀升,在这期间,齐齐哈尔市的楼房价格由每平方米1700元涨至4000元。2010年新年伊始,国务院出台了限制房价过快增长的新政,随后六部委联合举行了新闻发布会。在发布会上,解答了房地产所出现的泡沫问题,并详尽说明了抑止房价过快增长中央所采取的具体措施。 

 投资投机二手房催升房价 

 据张志臣介绍,无论是一手房还是二手房,供求关系和商品的内在价值是决定商品市场价格的主要因素。由gov-ern-ment出面干涉房地产市场,这样一来,政策因素也要考虑到,政策的执行是阶段性的。二手房源有相当一部分是来源于个人投资房地产。投资和投机虽然是一字之差,本质是一回事,成功了叫投资,失败了就叫投机。担心通货膨胀,期待房价进一步升值,个人将积蓄纷纷投资买楼房,以期增值保值,这使得短期内房源紧张,催生房价上涨。 

 房子之所以有价值是人可居住,一但无人居住,其价值自然消失。我国2030年进入人口的零增长,齐齐哈尔市由于人口迁移的因素,将远远早于这个年限达到人口的零增长期。也就是说,十几年内我市人口就进入负增长。1978年以前,我市有120万中小学生,到现在不足50万。人口因素是抑制房价过快增长的重要因素。 

 政策支撑老旧二手房价 

 据了解,十年以上的老旧二手房,有的已经成为了城市的建筑垃圾,样式丑陋不堪,功能残破不全。有相当一部分其实际价值已经远远低于棚户区的房子。建筑业有容积率的概念,它是一个小区的建筑面积与土地面积的比值,南方城市的高层为5,多层为3;我市考虑到冬季采光问题,多层过去为1.7,目前升至为2,高层依旧为5。这个值越低环境越宽敞,人们居住的舒适度越高,反之就低。高于标准容积率的旧楼房其价值是负值,有相当一部分旧楼房已经远远高于标准值,其实际价值还抵不上棚户区的房子。开发商愿意改造棚户区,而不愿意改造危旧楼房。前者有土地价值升值空间,而后者却没有。危旧楼房价格不减,是政策使然。政策规定,危旧楼房拆迁,参照棚户区的拆一还一政策,并且补偿费用还要高于棚户区的房子。这项政策催生了危旧楼房的价格,一旦失去了政策支撑,其价格就会有所松动。 

 随着国家楼市新政的陆续出台,社会有效供给的不断增加,房地产投机市场的不断萎缩,人们消费心理的理性回归,楼市的价格一定要回到其真实的价值尺度上。住有所居不仅仅是一种期盼,而是平民百姓的一种现实。本报记者 金辉 

 市产权处专业人士支招明明白白购买二手房 

 随着我市二手房市场的进一步回暖,二手房市场价格的攀升,二手房营业税政策的新调整,这些都让在房市中徘徊的众多买房者绷紧了神经。市民张磊是众多买房者之一,新房小户型难找,二手房房源少,价格高,又不知怎么办理买房手续,连续奔波了一个月,还是没有着落。张磊由衷地感慨:想买个称心的二手房咋这么难! 

 像张磊一样,近日许多市民给本报打来电话询问,大多购房者对交易环节并不了解,购买二手房应该注意什么事项?1月13日,市房地产产权市场管理处副主任韩俊刚详解了二手房买卖的交易流程及注意事项。 

 据介绍,第一步选择房源:一是到正规的房地产中介寻找房源信息。二是通过亲戚朋友、熟人同事的介绍。三是查询房地产网站或者报纸登载的信息。第二步产权审查:一是要看二手房所有权是否真实、完整和可靠,审查该房的“两证”相关文件。二是要了解房子的产权是否与他人共同拥有。三是二手房交易前,买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。四是应当审查二手房有无抵押等情况。五是要看所购二手房是否属于允许出售的房屋。第三步签订合同:需要提醒的是,签订购房合同,双方一定要使用标准合同,签合同时,需要填写清楚房屋坐落位置、房屋所有权证编号、土地使用权证编号、约定的房价、具体付款方式等。第四步办理过户:办理过户手续比较繁琐,普通老百姓由于缺乏房地产交易知识,没有相关经验,不了解有关部门的办事程序,可以到房产交易大厅找工作人员详细咨询。具体的转移登记流程是:凭房产证和购房合同以及双方的身份证,到房产交易中心办理过户手续,首先填写申请表,到档案窗口调取登记薄,再到财政、地税窗口办理相关手续,照相,随机指定受理窗口受理,到收费窗口交纳税费,缮证窗口领取房产证。 

 购买二手房应注意问题。一是在签订二手房买卖合同前,购房者需要对售房者有较为全面的了解。主要包括身份证、房屋产权证是否真实,必须准确核实卖方的身份,房产面积,房产用途,房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。二是认真审查合同约定内容,当事人的名称或姓名、住所地址、联系办法等,对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷和欺诈情况。三是履行期限、地点、方式,主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程,各种税费、其他费用如何分摊,如水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续,以免出现暇疵,手续欺骗。 

 韩俊刚说,随着房地产市场的发展,手续欺骗的花样也会不断翻新,以此达到在购房者面前蒙混过关的目的,伪造有关文件屡见不鲜,但不管花样如何巧妙,细心的购房者总会在审查资料中发现破绽。同时,建议想通过购买二手房增值投资、投机炒房的市民,一定要慎重,避免不必要的风险。

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